Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2026 quy định cụ thể mức tạm ứng tối thiểu, mức tạm ứng tối đa thông thường 30%, bảo lãnh tạm ứng và thời điểm phải thu hồi hết tiền tạm ứng. Chủ đầu tư và nhà thầu cần kiểm tra kỹ khi lập hồ sơ mời thầu và ký hợp đồng xây dựng.
Tạm ứng hợp đồng xây dựng là nội dung ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của nhà thầu, kế hoạch thanh toán của chủ đầu tư và quá trình thực hiện hợp đồng.
Từ ngày 01/7/2026, Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng chính thức có hiệu lực.
Một trong những nội dung cần đặc biệt lưu ý là cơ chế tạm ứng hợp đồng xây dựng, trong đó quy định rõ mức tối đa, mức tối thiểu, bảo lãnh tạm ứng, thu hồi tiền tạm ứng và ảnh hưởng của phần tạm ứng vượt mức tối thiểu đến điều chỉnh giá hợp đồng.
Tạm ứng hợp đồng xây dựng là gì?
Theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP, tạm ứng hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí mà bên giao thầu ứng trước không tính lãi cho bên nhận thầu để triển khai thực hiện các công việc theo hợp đồng.
Mức tạm ứng, số lần tạm ứng, thời điểm tạm ứng, bảo lãnh tạm ứng và mức thu hồi qua các lần thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.
Đối với dự án đầu tư công và dự án PPP, các nội dung này cần được thể hiện cụ thể trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu hoặc dự thảo hợp đồng để nhà thầu có cơ sở tính toán giá dự thầu, giá đề xuất và kế hoạch dòng tiền.
1. Mức tạm ứng tối đa thông thường là 30% giá hợp đồng
Theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP, mức tạm ứng hợp đồng không được vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, bao gồm cả dự phòng nếu có.
Tỷ lệ 30% cần được hiểu là mức tối đa thông thường, không phải mức tạm ứng mặc định áp dụng cho mọi hợp đồng.
Trường hợp cần tạm ứng cao hơn để bên nhận thầu đặt cọc hoặc thanh toán trước cho nhà sản xuất, nhà cung ứng vật tư, thiết bị theo thiết kế công nghệ hoặc trong các trường hợp cần thiết khác thì phải được người quyết định đầu tư cho phép theo quy định.
Đối với dự án mà người quyết định đầu tư là Thủ tướng Chính phủ, việc quyết định mức tạm ứng cao hơn 30% thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh theo quy định của Nghị định.
2. Hợp đồng tư vấn có mức tạm ứng tối thiểu riêng
Đối với hợp đồng tư vấn, mức tạm ứng tối thiểu được xác định theo giá trị hợp đồng:
- 15% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị trên 10 tỷ đồng;
- 20% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị đến 10 tỷ đồng.
Khi lập dự thảo hợp đồng, chủ đầu tư cần xác định đúng giá trị hợp đồng để lựa chọn tỷ lệ tạm ứng tối thiểu phù hợp.
Không nên sử dụng một tỷ lệ chung cho tất cả hợp đồng tư vấn mà không kiểm tra ngưỡng giá trị theo quy định.
3. Hợp đồng thi công được chia thành ba ngưỡng tạm ứng
Đối với hợp đồng thi công xây dựng công trình, mức tạm ứng tối thiểu được quy định như sau:
- 10% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị trên 50 tỷ đồng;
- 15% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị từ 10 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng;
- 20% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị dưới 10 tỷ đồng.
Việc chia thành ba ngưỡng cho thấy tỷ lệ tạm ứng cần được xác định theo quy mô của hợp đồng.
Chủ đầu tư không nên sử dụng một tỷ lệ cố định cho tất cả các gói thầu thi công.
4. Hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị và EPC: tối thiểu 10%
Đối với:
- Hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị;
- Hợp đồng EC;
- Hợp đồng EP;
- Hợp đồng PC;
- Hợp đồng EPC;
- Hợp đồng chìa khóa trao tay;
- Các loại hợp đồng xây dựng khác,
mức tạm ứng tối thiểu là 10% giá hợp đồng.
Đối với hợp đồng có yêu cầu sản xuất cấu kiện, bán thành phẩm có giá trị lớn hoặc phải dự trữ vật liệu để bảo đảm kế hoạch và tiến độ thi công, các bên có thể thỏa thuận kế hoạch tạm ứng và mức tạm ứng cho các công việc này theo quy định.
Đây là nội dung đặc biệt đáng lưu ý đối với các gói thầu có thiết bị nhập khẩu, thiết bị đặt hàng sản xuất hoặc cấu kiện phải chế tạo trước trong thời gian dài.
5. Khi nào phải có bảo lãnh tạm ứng?
Đối với hợp đồng xây dựng có giá trị tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng, trước khi bên giao thầu thực hiện việc tạm ứng, bên nhận thầu phải nộp bảo lãnh tạm ứng.
Giá trị và loại tiền của bảo lãnh phải tương đương khoản tiền tạm ứng hợp đồng.
Không bắt buộc phải có bảo lãnh tạm ứng đối với:
- Hợp đồng có giá trị tạm ứng nhỏ hơn hoặc bằng 1 tỷ đồng;
- Một số hợp đồng xây dựng theo hình thức tự thực hiện theo quy định;
- Trường hợp do cộng đồng dân cư thực hiện theo các chương trình mục tiêu thuộc phạm vi quy định.
Bảo lãnh tạm ứng phải có giá trị cho đến khi bên giao thầu thu hồi hết số tiền tạm ứng.
Giá trị bảo lãnh có thể giảm dần tương ứng với giá trị tiền tạm ứng đã được thu hồi qua từng lần thanh toán.
6. Phần tạm ứng vượt mức tối thiểu có thể ảnh hưởng đến điều chỉnh giá
Đây là nội dung chủ đầu tư và nhà thầu cần đặc biệt chú ý.
Trường hợp các bên thỏa thuận mức tạm ứng cao hơn mức tạm ứng tối thiểu thì phần giá hợp đồng tương ứng với mức tạm ứng vượt mức tối thiểu sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng.
Quy định này áp dụng cả trong trường hợp tạm ứng nhiều lần.
Như vậy, việc lựa chọn tỷ lệ tạm ứng cao hơn không chỉ liên quan đến dòng tiền mà còn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến phần giá trị hợp đồng được điều chỉnh giá trong quá trình thực hiện.
Ví dụ, nhà thầu mong muốn nhận tạm ứng cao để mua trước vật liệu hoặc thiết bị nhưng đồng thời cần đánh giá tác động của phần tạm ứng vượt mức tối thiểu đến quyền điều chỉnh giá theo hợp đồng.
Do đó, trước khi thỏa thuận mức tạm ứng, cần xem xét đồng thời:
- Nhu cầu vốn thực tế;
- Tiến độ huy động vật tư, thiết bị;
- Điều kiện thị trường;
- Điều khoản điều chỉnh giá;
- Tiến độ thanh toán;
- Khả năng cung ứng vốn của chủ đầu tư.
7. Phải thu hồi hết tiền tạm ứng khi thanh toán cộng dồn đạt 80%
Tiền tạm ứng hợp đồng được thu hồi dần qua các lần thanh toán.
Mức thu hồi của từng lần do các bên thống nhất và ghi rõ trong hợp đồng.
Tuy nhiên, phải bảo đảm tiền tạm ứng được thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn, bao gồm tạm ứng hợp đồng và thanh toán khối lượng hoàn thành, đạt 80% giá hợp đồng đã giao kết.
Đây là mốc quản lý rất quan trọng.
Chủ đầu tư nên thiết lập bảng theo dõi riêng gồm:
- Giá trị hợp đồng;
- Giá trị đã tạm ứng;
- Giá trị tạm ứng đã thu hồi;
- Số tiền tạm ứng còn lại;
- Giá trị bảo lãnh còn hiệu lực;
- Giá trị khối lượng hoàn thành đã thanh toán;
- Tổng giá trị thanh toán cộng dồn;
- Tỷ lệ thanh toán so với giá hợp đồng.
Việc theo dõi riêng giúp hạn chế rủi ro đến khi giá trị thanh toán gần đạt 80% nhưng vẫn còn số dư tạm ứng chưa thu hồi hết.
Điều kiện tạm ứng đối với dự án đầu tư công và PPP
Đối với dự án đầu tư công và dự án PPP, việc tạm ứng hợp đồng được thực hiện sau khi hợp đồng xây dựng có hiệu lực.
Trường hợp phải có bảo lãnh tạm ứng, bên giao thầu chỉ thực hiện tạm ứng sau khi đã nhận được bảo lãnh tương ứng.
Riêng đối với hợp đồng thi công xây dựng còn phải có kế hoạch giải phóng mặt bằng hoặc biên bản bàn giao mặt bằng toàn bộ hoặc một phần theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Quy định này cho thấy tạm ứng không phải là một thủ tục tài chính tách rời việc tổ chức thực hiện dự án.
Chủ đầu tư cần kiểm tra đồng thời hiệu lực hợp đồng, bảo lãnh và điều kiện mặt bằng trước khi thực hiện tạm ứng.
Tạm ứng cho cấu kiện, bán thành phẩm và dự trữ vật liệu
Đối với hợp đồng có yêu cầu sản xuất cấu kiện, bán thành phẩm có giá trị lớn hoặc phải dự trữ vật liệu để bảo đảm tiến độ thi công, các bên có thể thỏa thuận kế hoạch tạm ứng riêng cho các công việc này.
Nội dung thỏa thuận cần xác định rõ:
- Danh mục vật tư, thiết bị hoặc cấu kiện;
- Giá trị dự kiến;
- Thời điểm tạm ứng;
- Điều kiện giải ngân;
- Hồ sơ chứng minh việc sử dụng tiền;
- Cơ chế kiểm soát và thu hồi.
Đây là nội dung cần được quản lý chặt để bảo đảm tiền tạm ứng được sử dụng đúng mục đích và đúng đối tượng.
Chủ đầu tư cần kiểm tra gì trước khi tạm ứng?
Trước khi thực hiện tạm ứng hợp đồng xây dựng, chủ đầu tư nên kiểm tra tối thiểu các nội dung sau:
- Hợp đồng đã có hiệu lực hay chưa;
- Loại hợp đồng;
- Giá trị hợp đồng;
- Mức tạm ứng tối thiểu theo quy định;
- Mức tạm ứng thực tế đã thỏa thuận;
- Có thuộc trường hợp phải bảo lãnh tạm ứng hay không;
- Giá trị và thời hạn của bảo lãnh;
- Điều kiện bàn giao mặt bằng đối với hợp đồng thi công;
- Kế hoạch sử dụng tiền tạm ứng;
- Phương pháp thu hồi tiền qua các kỳ thanh toán;
- Tác động của phần tạm ứng vượt mức tối thiểu đến điều chỉnh giá;
- Khả năng cân đối và bố trí vốn.
Việc kiểm tra theo checklist giúp giảm nguy cơ sai sót trong quá trình thanh toán và quản lý hợp đồng.
Nhà thầu cần lưu ý gì?
Đối với nhà thầu, tạm ứng giúp bổ sung dòng tiền để huy động nhân lực, thiết bị, vật tư và tổ chức thi công.
Tuy nhiên, mức tạm ứng cao không phải lúc nào cũng có lợi.
Nhà thầu cần đặc biệt quan tâm đến:
- Chi phí phát hành bảo lãnh;
- Nghĩa vụ sử dụng tiền đúng mục đích;
- Tiến độ thu hồi tạm ứng;
- Tác động đến điều chỉnh giá;
- Khả năng hoàn thành khối lượng theo kế hoạch;
- Trách nhiệm hoàn trả trong trường hợp vi phạm hợp đồng.
Do đó, tỷ lệ tạm ứng cần được xác định trên cơ sở kế hoạch tài chính và tiến độ thực hiện thực tế.
Ba mốc quan trọng cần nhớ
Để dễ áp dụng, có thể ghi nhớ ba mốc chính:
30%
Mức tạm ứng hợp đồng tối đa thông thường không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết.
Trên 1 tỷ đồng
Nếu giá trị tiền tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng, về nguyên tắc bên nhận thầu phải nộp bảo lãnh tạm ứng trước khi nhận tiền theo quy định.
80%
Tiền tạm ứng phải được thu hồi hết khi tổng giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng đã giao kết.
Ba mốc này giúp kiểm soát nhanh hồ sơ nhưng không thay thế việc đọc đầy đủ các điều kiện cụ thể của Nghị định và hợp đồng.
Sai sót thường gặp khi quản lý tạm ứng hợp đồng xây dựng
Trong thực tế, một số sai sót có thể phát sinh như:
- Quy định tỷ lệ tạm ứng trong hợp đồng không phù hợp loại và giá trị hợp đồng;
- Không yêu cầu bảo lãnh khi thuộc trường hợp bắt buộc;
- Bảo lãnh hết hiệu lực khi tiền tạm ứng chưa thu hồi hết;
- Không giảm giá trị bảo lãnh tương ứng với số tiền đã thu hồi;
- Không theo dõi riêng số dư tạm ứng;
- Đến mốc 80% giá trị thanh toán nhưng vẫn chưa thu hồi hết;
- Không xem xét ảnh hưởng của phần tạm ứng vượt mức tối thiểu đến điều chỉnh giá;
- Điều kiện hợp đồng không thống nhất với hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu.
Các nội dung này nên được rà soát từ giai đoạn lập hồ sơ lựa chọn nhà thầu thay vì chờ đến khi thực hiện thanh toán.
Checklist cho chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng
Trước khi ký hợp đồng xây dựng, chủ đầu tư nên kiểm tra:
- Loại hợp đồng;
- Giá hợp đồng;
- Mức tạm ứng tối thiểu;
- Mức tạm ứng dự kiến;
- Số lần tạm ứng;
- Thời điểm tạm ứng;
- Yêu cầu bảo lãnh;
- Thời hạn bảo lãnh;
- Phương pháp thu hồi;
- Mốc thu hồi hết;
- Điều kiện điều chỉnh giá;
- Sự thống nhất với hồ sơ mời thầu và kết quả lựa chọn nhà thầu.
Việc quy định rõ ngay trong hợp đồng sẽ giúp giảm đáng kể các tranh chấp và vướng mắc khi thanh toán.
Căn cứ pháp lý
Nội dung về tạm ứng hợp đồng xây dựng được thực hiện theo:
- Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026;
- Luật Xây dựng và các văn bản pháp luật có liên quan;
- Hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu, kết quả lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng đã ký kết.
Khi áp dụng cho từng dự án cụ thể, cần đồng thời kiểm tra loại nguồn vốn, loại hợp đồng, phương thức lựa chọn nhà thầu và các thỏa thuận hợp đồng.
Kết luận
Tạm ứng hợp đồng xây dựng theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP được quy định tương đối rõ từ mức tối thiểu, mức tối đa, bảo lãnh đến cơ chế thu hồi.
Ba mốc quan trọng nhất cần ghi nhớ là:
- Tối đa thông thường 30% giá hợp đồng;
- Phải bảo lãnh khi giá trị tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng, trừ trường hợp được miễn theo quy định;
- Phải thu hồi hết khi tổng giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng.
Tuy nhiên, quản lý tạm ứng không nên chỉ dừng ở việc kiểm tra ba con số trên.
Chủ đầu tư và nhà thầu cần xem xét đầy đủ loại hợp đồng, mức tạm ứng tối thiểu, điều kiện giải ngân, bảo lãnh, kế hoạch thu hồi, điều chỉnh giá và tiến độ thực hiện để bảo đảm dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, đúng quy định và hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Nguồn tham khảo: Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ; Cổng Thông tin điện tử Chính phủ; Cổng Thông tin điện tử Bộ Xây dựng.